.png )
Rękojmia – czy dotyczy sprzedającego nieruchomość ?
Poniżej znajdziesz jasne i praktyczne wyjaśnienie dotyczące rękojmi przy sprzedaży domu lub mieszkania między osobami fizycznymi – bez zbędnego prawniczego żargonu, ale zgodnie z Kodeksem cywilnym.
1. Ile lat trwa rękojmia przy sprzedaży domu lub mieszkania?
W przypadku nieruchomości (domu, mieszkania, działki zabudowanej):
Rękojmia trwa 5 lat od wydania nieruchomości kupującemu.
Jest to termin wynikający z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego.
Kupujący może skorzystać z rękojmi, jeśli nieruchomość ma wadę fizyczną lub wadę prawną.
Wada fizyczna to m.in.:
Sprzedający nie odpowiada za wady, o których kupujący wiedział przed zakupem.
Sprzedający odpowiada nawet, jeśli nie wiedział o wadzie (odpowiedzialność obiektywna).
3. Co daje rękojmia? (Uprawnienia kupującego)
Kupujący może żądać:
4. Jak się ustrzec błędów? (Kupujący i sprzedający)
Dla kupującego:
1. Ile lat trwa rękojmia przy sprzedaży domu lub mieszkania?
W przypadku nieruchomości (domu, mieszkania, działki zabudowanej):
Rękojmia trwa 5 lat od wydania nieruchomości kupującemu.
Jest to termin wynikający z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego.
- Termin liczy się od dnia przekazania nieruchomości, nie od umowy notarialnej, jeśli przekazanie następuje później.
- W tym czasie kupujący może zgłaszać wady.
Kupujący może skorzystać z rękojmi, jeśli nieruchomość ma wadę fizyczną lub wadę prawną.
Wada fizyczna to m.in.:
- ukryte uszkodzenia konstrukcji (np. pękające fundamenty),
- wilgoć, grzyb, przecieki,
- instalacje niezgodne z przepisami,
- problem z ogrzewaniem, wentylacją,
- niezgodność z umową (np. mniejsza powierzchnia).
- służebności, o których sprzedający nie poinformował,
- nieujawniony współwłaściciel,
- ukryte roszczenia innych osób,
- obciążenia, o których sprzedający nie poinformował.
Sprzedający nie odpowiada za wady, o których kupujący wiedział przed zakupem.
Sprzedający odpowiada nawet, jeśli nie wiedział o wadzie (odpowiedzialność obiektywna).
3. Co daje rękojmia? (Uprawnienia kupującego)
Kupujący może żądać:
1. Naprawy wady przez sprzedającego
- mało praktyczne przy nieruchomości, ale możliwe.
2. Obniżenia ceny
- najczęściej stosowane: kupujący dostaje zwrot części ceny odpowiadającej wadzie.
3. Odstąpienia od umowy
- tylko jeśli wada jest istotna (np. poważna wada konstrukcyjna).
4. Zwrotu kosztów usunięcia wady
- często stosowane, gdy nabywca sam usuwa usterkę.
5. Rękojmia działa niezależnie od tego, czy sprzedający coś obiecał lub gwarantował.
4. Jak się ustrzec błędów? (Kupujący i sprzedający)
Dla kupującego:
1. Zawsze przeprowadź profesjonalny przegląd techniczny
- rzeczoznawca budowlany albo inspektor potrafi wykryć 90% ukrytych usterek.
2. Zbadaj stan prawny nieruchomości
- księga wieczysta (dział II–IV),
- miejscowy plan,
- służebności,
- pozwolenia i odbiory techniczne.
3. Dokumentuj stan nieruchomości
- zdjęcia, film, najlepiej protokół zdawczo–odbiorczy.
4. Ustal, czy rękojmia jest wyłączona
- jeśli sprzedający chce wyłączyć — zastanów się, dlaczego.
1. Opisuj szczerze stan nieruchomości
- zatajanie wady naraża na odpowiedzialność nawet przy wyłączonej rękojmi.
2. Wprowadź w umowie wyłączenie rękojmi (jeśli chcesz)
- może to jednak odstraszyć potencjalnych kupców
3. Przekaż kupującemu dokumentację techniczną
- odbiory, faktury remontowe, przeglądy.
4. Sporządź protokoły uzgodnień i przekazania/odbioru
- w znacznym stopniu ograniczają przyszłe roszczenia.