.png )
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną długami komorniczymi?
- Data dodania: 13.11.2025
Tak, można, w SIMDOM Nieruchomości przeprowadzaliśmy już wielokrotnie takie transakcje. Wymaga to spełnienia określonych warunków i współpracy z komornikiem. Poniżej przedstawiam szczegółowe wyjaśnienie krok po kroku :
1. Sprzedaż nieruchomości z zajęciem komorniczym – czy jest możliwa?
Tak - właściciel nadal pozostaje właścicielem nieruchomości, nawet jeśli komornik ją zajął. Zatem może ją sprzedać, ale:
· zajęcie nie znika automatycznie po sprzedaży,
· a komornik musi wyrazić zgodę lub przynajmniej zostać poinformowany o planowanej transakcji,
· notariusz nie dokona czynności, jeśli w księdze wieczystej widnieje wzmianka o egzekucji, bez zgody komornika lub wierzyciela.
2. Jak wygląda procedura sprzedaży?
Krok 1. Ustalenie stanu zadłużenia
Poproś komornika o:
· zaświadczenie o wysokości długu (kwota główna + koszty + odsetki),
· informację, czy nieruchomość jest już wystawiona na licytację.
Krok 2. Znalezienie kupca
Kupujący musi być świadomy, że nieruchomość jest obciążona — to musi być ujawnione w akcie notarialnym i w ogłoszeniu sprzedaży.
Krok 3. Porozumienie z komornikiem
Najczęściej stosowane rozwiązanie:
· Komornik wyraża zgodę na sprzedaż „poza egzekucyjną” (czyli z wolnej ręki),
· z zastrzeżeniem, że część ceny sprzedaży zostanie przeznaczona na spłatę długu,
· po podpisaniu aktu notarialnego kupujący wpłaca kwotę należną komornikowi (np. z depozytu notarialnego).
Krok 4. Akt notarialny
Notariusz:
· dokonuje sprzedaży z adnotacją o obciążeniu,
· może przekazać część ceny na rachunek komornika,
· dopiero po spłacie wierzycieli komornik wnosi o wykreślenie zajęcia z księgi wieczystej.
3. Alternatywa: sprzedaż po licytacji komorniczej
Jeśli dłużnik nie sprzeda nieruchomości wcześniej, komornik:
· przeprowadza licytację publiczną,
· uzyskane środki przeznacza na spłatę wierzycieli,
· ewentualna nadwyżka trafia do dłużnika.
To jednak zazwyczaj mniej korzystne finansowo, bo cena wywoławcza to:
· 3/4 wartości w I licytacji,
· 2/3 w II licytacji.
4. Najważniejsze warunki sprzedaży nieruchomości z zajęciem komorniczym
Warunek 1.
Zgoda komornika jest bezwzględnie wymagana do sprzedaży z wolnej ręki.
Warunek 2.
Uregulowanie długu z ceny sprzedaży – część lub całość kwoty trafia do komornika.
Warunek 3.
Brak przeszkód prawnych – nieruchomość nie może być już sprzedana w toku egzekucji.
Warunek 4.
Akt notarialny zawierający informację o obciążeniu i trybie spłaty długu.
Warunek 5.
Wykreślenie z KW – po spłacie komornik składa wniosek o wykreślenie zajęcia.
🔹 5. Przykład praktyczny
Masz mieszkanie zajęte przez komornika za dług 80 000 zł. Kupujący zgadza się zapłacić 300 000 zł. W akcie notarialnym zapisuje się, że:
· 80 000 zł trafia do komornika (na spłatę długu),
· 220 000 zł trafia do sprzedającego. Po przekazaniu pieniędzy komornik potwierdza spłatę i wnosi o wykreślenie zajęcia z księgi wieczystej.
Zapraszamy do współpracy